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如何认定夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力

分类:合同文书    时间:(2015-10-21 09:56)    点击:334

由于买受人购买房屋未过户,不属于善意取得,因此买受人应当返还房屋。

刘某与张某系夫妻关系,二人于2010年共同出资45万元购买一套商品房,房屋所有权登记为刘某一人。2013年,刘某瞒着张某以56万元将该房屋卖给谢某。谢某因为一时凑不够56万元,就先支付41万元并入住所购房屋。刘、谢二人约定,待谢某支付完剩下的15万元后双方再办理过户登记手续。此后张某知道此事,坚决反对刘某出卖房屋,并要求谢某归还房屋,谢某表示其已经购买了该房屋,拒不归还。张某于是将刘某和谢某告上法院,要求确认刘某和谢某的买卖行为无效,并判令谢某归还房屋。法院经审理后支持了张某的诉讼请求。

律师观点:刘某和 张某系夫妻关系,其家庭财产属于夫妻共同所有,刘某在未征得张某同意的情况下擅自出卖房屋的行为属于无权处分,而且因房屋未过户,谢某不属于善意取得。

1、本案所涉财产属于夫妻共同财产。

虽然房产登记的所有权人只有刘某一人,但是该房产是在夫妻关系存续期间购买,根据婚姻法和物权法的相关规定,涉案房产属于刘某、张某共同共有。

2、在夫妻关系存续期间,一方未经另一方同意擅自处分共有房产的行为属于无效行为。

婚姻法司法解释(一)第十七条第(二)项规定:”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意识表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人“。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定为无效。”

刘某处理的房产不属于夫妻间日常生活需要的必需品,而是属于夫妻共有的重大财产。对于不动产的处分因其价值重大,任何一方擅自处分都会严重损害另一方的合法权益,甚至对另一方的生活造成重大的影响。因此,在本案中,刘某的行为在事后也没有得到张某的追认,没有取得房屋的所有权,属于无效行为。

3、谢某对所购房产不构成善意取得

根据物权法的规定,善意取得 必须符合三个条件:(1)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(2)以合理的价格受让;(3)转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。在本案中,谢某应该说符合前两项规定,但是由于没有办理房屋转移登记,不符合第(3)项的规定,因此不构成善意取得。

综上,刘某未经张某同意擅自将共有房产出售给谢某的行为属于无效行为,谢某也不能依据善意取得该房屋的所有权,应当承担返还房屋的义务。


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